Sin inicial, solo falta sin intereses
Hace algunos días leímos que el presidente del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (Banavih), Mario Isea, consignó ante la Comisión de Finanzas de la Asamblea Nacional una propuesta de reforma para que los bancos otorguen créditos sin inicial para la adquisición de vivienda. Seguramente este señor cree que está inventando el agua tibia. Debería hacer un esfuerzo y revisar cual fue una de las causas de la actual crisis económica en los EE.UU. y otros países.
El gran detonante de la crisis económica en EE.UU. fue el estallido de la burbuja inmobiliaria. Esta burbuja se formó por diversos motivos, entre ellos, la facilitación en el otorgamiento de créditos hipotecarios más allá de lo razonable. Existen buenas razones para exigir una inicial a la hora de entregar un crédito, la primera es garantizar que será del mayor interés del deudor pagar su deuda porque ha comprometido parte de su patrimonio en el inmueble. En el esquema propuesto por Isea este alineamiento de los incentivos no ocurriría hasta que el deudor hubiese cancelado parte importante del capital para adquirir el inmueble, en este tipo de créditos esto solo se lograría luego de varios años de entregado el crédito. La segunda es facilitar el proceso de selección del banco, si usted ha logrado hacerse de un patrimonio importante es más factible que pueda cancelar el crédito a futuro. En tercer lugar, demandar una inicial genera la posibilidad de entregar un mayor número de créditos asumiendo que la gaveta de créditos hipotecarios cuente con un monto fijo. Así pues, existen buenas razones para exigir una inicial en los créditos hipotecarios. Pero además de estas existe una importante razón que tiene que ver con la solidez del sistema financiero. Si se le obliga a la banca a entregar créditos sin inicial se estará aumentando la exposición de los bancos y por lo tanto, se están generando condiciones que atentan contra la estabilidad del sistema financiero en general.
La burbuja inmobiliaria de EE.UU. y otros países industrializados se generó por la relajación de los requerimientos del crédito y por la falta de regulación en la generación de productos estructurados sobre los créditos hipotecarios pero no hubiese sido posible sin la capacidad de estas economías de incrementar sustancialmente el número de inmuebles disponibles. Esta diferencia es la que hace que en Venezuela sea poco probable que la relajación en los requisitos para el crédito inmobiliario generen una burbuja inmobiliaria similar, por lo menos no en el mercado de viviendas. En Venezuela el problema de las viviendas no es una cuestión de demanda sino de oferta. Adicionalmente el país no cuenta con la profundidad financiera necesaria para generar toda la gama de productos financieros que permitieron que se volcasen importantes cantidades de recursos hacia el mercado inmobiliario. Sin embargo, esto no indica que la medida promovida por Isea no pueda tener impactos negativos sobre la economía, en particular sobre el sistema financiero nacional.
El problema de la vivienda en Venezuela es sin lugar a dudas complejo. El gobierno actual lejos de abordar el problema de forma responsable ha buscado todo tipo de medidas efectistas, ahora propone una más con la modificación a la ley. El problema en Venezuela es la falta de viviendas no la demanda de éstas, facilitar el crédito no resuelve el problema y crea otros. La primera medida que un gobierno serio tomaría sería facilitar las cosas incidiendo en la oferta en el mercado de arrendamiento de inmuebles, lamentablemente este gobierno sigue atrapado por las taras ideológicas y sigue creyéndose sus propios cuentos con aquello de que la vivienda no es mercancía. Solucionar el problema del acceso vivienda en Venezuela requiere un esfuerzo considerable en muchas áreas, el gobierno actual podría empezar por dos: primero promulgar una ley de arrendamiento que realmente proteja a los dueños de los inmuebles y con ello aumente la oferta en este mercado y la segunda regresando las cementeras y Sidor a la empresa privada donde han demostrado ser mucho más eficientes.
Francisco Ibarra Bravo
